اكتشفوا كل عقود الإيجار، وابنوا معدلات خصم يمكن الدفاع عنها، وسلّموا مراجع الحسابات الملف الذي يطلبه بالفعل.
يسري معيار IFRS 16 منذ 1 يناير 2019، وقد حلّ محل معيار IAS 17 إلى جانب تفسيرات IFRIC 4 وSIC-15 وSIC-27. تلته ثلاثة تعديلات: الإعفاءات الإيجارية المرتبطة بجائحة كوفيد-19 في مايو 2020، والمرحلة الثانية من إصلاح مرجعية سعر الفائدة في أغسطس 2020، والتزام عقد الإيجار في عملية بيع وإعادة استئجار في سبتمبر 2022، ويسري هذا الأخير للفترات التي تبدأ في 1 يناير 2024 أو بعده.
إذن المعيار مستقر، على عكس عدد من المعايير التي تدخل حيّز التنفيذ في 2026. ما لم يستقر هنا هو البيانات التي يقوم عليها.
مرّت سبع دورات تقرير مالي منذ التحول. تغيّرت المحافظ العقارية، وأُعيد التفاوض على العقود، وفي معظم المجموعات بُني السجل مرة واحدة وتولّى صيانته من توفّر له الوقت.
| الاختبار | ما يجب إثباته | أين يُغفَل غالبًا |
|---|---|---|
| الأصل المحدد | أصل بعينه، دون حق إحلال جوهري تحتفظ به الجهة المورِّدة | افتراض حق الإحلال للمورِّد دون التحقق منه |
| الحق في الحصول على جوهر المنافع الاقتصادية | من يحصل على الناتج أو المنفعة طوال فترة الاستخدام | ترتيبات الاستخدام المشترك التي لم تُقيَّم قط |
| الحق في توجيه الاستخدام | من يقرر كيفية استخدام الأصل ولأي غرض | عقود خدمة تحتوي معدات مخصصة داخلها |
الصف الثالث هو أكثر ما تختبئ فيه عقود الإيجار المطمورة. عقد خدمة تقنية مُسنَد لجهة خارجية بخوادم مخصصة، اتفاقية لوجستية بمركبات محددة بالاسم، عقد تصنيع بخط إنتاج مخصص. لا شيء من هذه يبدو عقد إيجار في الفاتورة.
جدول 2. اختيار المعدل بموجب الفقرة 26
| المعدل | متى ينطبق | ما يحتاجه الملف |
|---|---|---|
| معدل الفائدة الضمني في عقد الإيجار | الخيار الأول، حيثما أمكن تحديده بسهولة | التدفقات النقدية للمؤجِّر والقيمة المتبقية التي ينتج عنها المعدل. نادرًا ما تتوفر للمستأجر. |
| معدل الاقتراض الإضافي | حيثما تعذّر تحديد المعدل الضمني بسهولة | المعدل الذي كان المستأجر سيدفعه للاقتراض بمدة مماثلة وضمانات مماثلة، للحصول على أصل بقيمة مماثلة في بيئة اقتصادية مماثلة. يُبنى من مكوّنات موثّقة، ومُؤرَّخ، ويُحدَّث دوريًا. |
تناولت لجنة تفسيرات المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية (IFRS Interpretations Committee) معدل الاقتراض الإضافي في قرار أجندة صدر في سبتمبر 2019. المعدل خاص بالأصل وخاص بالمدة، لذا فإن تطبيق معدل جماعي واحد على كل عقود الإيجار هو الموقف الأكثر تعرضًا للاعتراض.
جدول 3. ما يمكن اختيار عدم إثباته
| الإعفاء | النطاق | التوثيق المطلوب |
|---|---|---|
| إعفاء عقود الإيجار قصيرة الأجل | عقود إيجار لا تتجاوز 12 شهرًا عند البدء، دون خيار شراء | يُطبَّق حسب فئة الأصل محل الاستخدام. يجب توثيق الاختيار والفئة معًا. |
| إعفاء الأصول منخفضة القيمة | عقود إيجار يكون الأصل محل الاستخدام فيها منخفض القيمة عند حالته الجديدة | يُطبَّق عقدًا بعقد. يجب تدوين الحد الذي اعتُمد وأساسه. |
| تسهيل مكوّنات غير الإيجار | اختيار عدم فصل مكوّنات الإيجار عن غيرها | يُطبَّق حسب الفئة. يزيد الالتزام، لذا يجب ذكر هذه المفاضلة. |
هذه اختيارات، لا خيارات افتراضية. سيسأل مدقق الحسابات عن الاختيار المتخذ، وعلى أي مستوى، وأين وُثِّق هذا القرار.
جدول 4. مقارنة معاملة المستأجر والمؤجِّر
| البند | المستأجر | المؤجِّر |
|---|---|---|
| التصنيف | نموذج واحد. لا تمييز بين الإيجار التشغيلي والتمويلي. | كما هو. لا تزال عقود الإيجار تُصنَّف تشغيلية أو تمويلية، واختبار التصنيف ثابت أساسًا كما كان في IAS 17. |
| قائمة المركز المالي | إثبات أصل حق الاستخدام والتزام عقد الإيجار لكل عقود الإيجار باستثناء الإعفاءات | كما كان سابقًا إلى حد كبير |
| الأثر العملي | تغيّر جوهري | استمرارية الوضع إلى حد كبير، مع إفصاح إضافي وتعقيد في عقود الإيجار من الباطن |
يستحق هذا التوضيح لأن الافتراض السائد عكسي عادة. إذا كانت المنشأة مؤجِّرًا، فإن معيار IFRS 16 لم يغيّر موقفها في معظم الأحيان عمّا كان عليه في IAS 17. عقود الإيجار من الباطن هي الاستثناء، لأن تقييم عقد الإيجار من الباطن يتم في مقابل أصل حق الاستخدام لا الأصل محل الاستخدام الأصلي.
ما تحتاجه الفرق: سياسة قيمة عادلة مكتوبة وملف أدلة لكل مدخل غير قابل للملاحظة.
كيف تحلّها Prima: توثّق Prima اشتقاق كل مدخل من مدخلات المستوى الثالث، وحساسية القياس تجاهه، وآلية حوكمة اعتماد أي تغيير عليه.
ما تحتاجه الفرق: معدل خصم يمكن تفكيك مكوناته ومطابقة كل مكوّن بمصدر قابل للتتبع.
كيف تحلّها Prima: نبني معدل الخصم من مكوناته، مع توثيق المعدل الخالي من المخاطر، وهامش الائتمان، وعلاوة السيولة، ومخاطر عدم الأداء بحسب طبيعة القياس.
ما تحتاجه الفرق: التمييز بين التعديل الذي يعكس خاصية الأصل أو الالتزام والتعديل الذي يعكس حجم حيازة المنشأة.
كيف تحلّها Prima: نراجع أساس كل علاوة أو خصم للتأكد من ارتباطه بالوحدة محل القياس، ونمنع التعديلات التي تعكس خصائص الحيازة بدلًا من خصائص الأصل أو الالتزام.
ما تحتاجه الفرق: منهج قياس يعكس طبيعة الأصل أو الالتزام والمدخلات المتاحة في السوق.
كيف تحلّها Prima: نحدد أسلوب القياس والمدخلات المناسبة لكل فئة، ثم نربط اختيار المنهج بمستوى المدخلات المتاحة وخصائص الأصل أو الالتزام.
ما تحتاجه الفرق: سجل واضح يبيّن طبيعة كل مدخل ومدى قابليته للملاحظة والتغييرات التي طرأت على منهج القياس.
كيف تحلّها Prima: نراجع المدخلات ومصادرها ونوثّق أساس تصنيف القياس، مع توضيح المدخلات الجوهرية غير القابلة للملاحظة وأثرها على النتيجة.
ما تحتاجه الفرق: ملف عمل يبدأ من البيانات والمصادر وينتهي بالرقم والإفصاح، مع إمكانية تتبع كل خطوة.
كيف تحلّها Prima: نبني ملف أدلة متكامل يربط مصادر السوق، والافتراضات، والحسابات، والتحليلات، وتصنيف التسلسل الهرمي بالإفصاح النهائي.
| الخدمة | ماذا تعني لتقاريركم المالية |
|---|---|
| مراجعة اكتمال مجتمع عقود الإيجار | تحديد كل عقد يتضمن إيجارًا انطلاقًا من المدفوعات وبيانات العقود، بحيث يعكس السجل واقع النشاط لا ما تذكّره أحد. |
| فحص عقود الإيجار المطمورة | اختبار عقود الخدمة والإسناد الخارجي واللوجستيات وفق معياري الأصل المحدد واتجاه الاستخدام. |
| بناء معدل الخصم | معدلات اقتراض إضافية مبنية من مكوّنات موثّقة المصدر، متمايزة حسب المدة وفئة الأصل، مع سياسة تحديث مرفقة. |
| بناء سجل عقود الإيجار | سجل منظم واحد لكل عقد إيجار يغطي المدة والخيارات والمدفوعات والتعديلات، مع فصل المدخلات عن الحسابات. |
| قياس حق الاستخدام والالتزام | حساب القياس المبدئي واللاحق ومطابقته، مع إعداد تحليل الاستحقاق للإفصاح. |
| الخدمة | ماذا تعني لتقاريركم المالية |
|---|---|
| دعم التعديل وإعادة التقييم | تقييم تغيّرات الإيجار وممارسة الخيارات وتغيّرات النطاق وإعادة قياسها فور حدوثها لا في نهاية السنة. تحتاج المجموعات التي تُعِدّ تقارير وفق الإطارين معًا أيضًا إلى فهم نقاط الاختلاف بين IFRS 16 وASC 842. |
| تحليل محفظة عقود الإيجار والتعهدات التمويلية | تحديد كمي لأثر المحفظة على صافي الدين ونسبة الرفع المالي، بحيث تبدأ محادثات الجهات المُقرِضة من أرقامكم. |
| تحليل إعادة التفاوض والإنهاء المبكر | نمذجة الأثر المحاسبي لتعديل مقترح على عقد الإيجار قبل التوقيع عليه. |
| ضوابط سجل عقود الإيجار | التقاط الإضافات والتعديلات والإنهاءات عبر عملية مصممة بدلًا من البريد الإلكتروني. |
| الخدمة | ماذا تعني لتقاريركم المالية |
|---|---|
| إعداد ملف تدقيق IFRS 16 | تجميع مذكرة الاكتمال ومذكرات الأحكام وبناء المعدل وتحليل الاستحقاق قبل بدء أعمال الميدان. أوسع نطاقًا من قائمة الامتثال العامة لمعيار IFRS 16، التي تغطي المعيار لا الملف. |
| الرد على إجراءات التدقيق | إجابات مكتوبة عن كل إجراء ضمن برنامج التدقيق الخاص بعقود الإيجار، تغطي اختبار الاكتمال واشتقاق المعدل وكفاية الإفصاح. |
| مراجعة الإفصاح الموجّهة لمدقق الحسابات | مراجعة مذكرة إفصاح IFRS 16 لديكم مقابل متطلبات الإفصاح وما يستفسر عنه المراجعون عادة أولًا. |
| مراجعة مستقلة للسجل | قراءة خارجية للسجل بينما لا يزال هناك وقت للتصرف بناءً عليها. |
| تسليم الفريق والتدريب | جلسات عمل حول النطاق والخيارات والتعديلات مع الفريق الذي سيتولى العمل في العام القادم. |
خمس مراحل. في كل مرحلة تعرفون ما اكتمل وما يليه.
عنصر بصري: مخطط أفقي من خمس عقد، يُذكر تحت كل عقدة المخرَج الخاص بها.
أعداد كبيرة من عقود الإيجار عبر المواقع، وإيجارات مرتبطة بحجم المبيعات كمدفوعات متغيرة، وخيارات تجديد تُغيّر المدة كل بضع سنوات.
خطوط إنتاج مخصصة ضمن اتفاقيات توريد، وإعفاءات الأصول منخفضة القيمة مُطبَّقة على نطاق واسع.
شبكات فروع بعقود طويلة الأجل وبنود فسخ، إضافة إلى حساسية التعهدات التمويلية تجاه الالتزام.
أساطيل المركبات والحاويات، إضافة إلى عقود شحن بمركبات محددة بالاسم تستوفي اختبار الأصل المحدد.
ترتيبات الأبراج والألياف الضوئية ومراكز البيانات، حيث تحدد حقوق الإحلال ما إذا كان هناك أصل محدد من الأساس.
محافظ عقارية تراكمت عبر عقود، غالبًا دون سجل عقود مركزي على الإطلاق.
معدات طبية ضمن اتفاقيات خدمة مُدارة، وهو الموضع الأكثر شيوعًا لعقود الإيجار المطمورة.
طرفا المعاملة معًا. محاسبة المؤجِّر تبقى قريبة من IAS 17، وتُقيَّم عقود الإيجار من الباطن مقابل أصل حق الاستخدام.
القياس الذي يفشل في المراجعة نادرًا ما يفشل بهدوء. يطرح المدقق سؤالًا عن مدخل واحد، وتعجز المنشأة عن إثباته بالأدلة، فيتسع النقاش ليشمل كل مدخل آخر من المستوى الثالث في الفئة ذاتها.
وبالنسبة للصناديق الخاضعة للرقابة، يمتد الأثر أبعد من ذلك. فالجهة الرقابية التي تطلب سياسة القيمة العادلة تتوقع وثيقة، وعبارة «نطبّق التقدير المهني باتساق» ليست كذلك. وما يلي عادة خطة تصحيحية بمهلة زمنية محددة.
وثمة تكلفة أهدأ كذلك. فحين يخلو معدل الخصم من بناء مكوّن بمكوّن، لا يستطيع أحد داخل المنشأة تفسير سبب تغيّر الرقم بين الفترات، فيعتمد مجلس الإدارة تقييمًا لا يفهمه.
قياس القيمة العادلة ليس تمرينًا في النمذجة. إنه السجل الذي يُثبت أن الأرقام في قائمة المركز المالي تعكس ما سيدفعه فعلًا أحد المشاركين في السوق.
أرسلوا سجلكم الحالي ومقتطف مدفوعات. نعود إليكم بما هو مفقود وما قد يستفسر عنه مدقق الحسابات.
نبني مجتمع عقود مرشّحة من بيانات المدفوعات والعقود بدلًا من السجل القائم، ثم نفحص كل عقد مرشّح مقابل معايير النطاق. البدء من المدفوعات يلتقط كل ما سُجِّل كإيجار أو استئجار أو رسم ترخيص. المخرَج مذكرة اكتمال تُسمّي ما هو داخل النطاق وما هو خارجه ولماذا.
أسبوعان مدة معتادة لمراجعة المجتمع، وعادة تحجز المجموعات الموعد قبل أربعة إلى ستة أسابيع من بدء أعمال الميدان. المعالجة الكاملة مع إعادة بناء السجل والعمل على المعدل تستغرق وقتًا أطول، من ستة إلى عشرة أسابيع، تبعًا لعدد عقود الإيجار لا لدرجة التعقيد.
هذه نقطة انطلاق معتادة، خصوصًا للمجموعات التي نمت عبر الاستحواذ. نعمل من مقتطف مدفوعات يغطي فئات الإيجار والاستئجار والترخيص، ثم نجمع العقود بناءً على ما يظهر. السجل مفيد إن وُجد، لكنه ليس المدخل الذي نعتمد عليه.
يختبر مدققو الحسابات اكتمال مجتمع عقود الإيجار، ويأخذون عينات من العقود مقابل معايير النطاق، ويناقشون معدل الخصم واشتقاقه، ويتحققون من استنتاجات مدة الإيجار بما فيها الخيارات، ويختبرون تحليل الاستحقاق والإفصاح. يستقطب الاكتمال والمعدل معظم الاهتمام، لأن كليهما يقوم على التقدير المهني لا على الحساب الحسابي.
افحصوا اتفاقيات الخدمة والإسناد الخارجي واللوجستيات مقابل الاختبارات الثلاثة للنطاق: هل يوجد أصل محدد، وهل تحصلون على جوهر المنافع الاقتصادية، وهل توجّهون كيفية استخدام الأصل. خدمات تقنية معلومات مُدارة بمعدات مخصصة وعقود شحن بمركبات محددة بالاسم هما أكثر عقود الإيجار المطمورة شيوعًا.
يتضمن العقد عقد إيجار إذا خوّل الحق في التحكم باستخدام أصل محدد لفترة زمنية مقابل عوض. التحكم يعني الحصول على جوهر المنافع الاقتصادية وتوجيه كيفية ولأي غرض يُستخدم الأصل. حق إحلال جوهري يملكه المورِّد يعني عدم وجود أصل محدد، وبالتالي لا يوجد عقد إيجار.
معدل الفائدة الضمني في عقد الإيجار إن أمكن تحديده بسهولة، ومعدل الاقتراض الإضافي للمستأجر إن تعذّر ذلك. عمليًا، نادرًا ما تتوفر لدى المستأجرين بيانات التدفقات النقدية للمؤجِّر التي يتطلبها المعدل الضمني، لذا ينطبق معدل الاقتراض الإضافي على معظم عقود الإيجار. ينبغي أن يعكس مدة العقد وضماناته وبيئته الاقتصادية الخاصة به، لا معدلًا جماعيًا واحدًا.
إلى حد كبير لا. يواصل المؤجِّرون تصنيف عقود الإيجار تشغيلية أو تمويلية، واختبار التصنيف مُنتقَل أساسًا من IAS 17. النموذج الواحد وإلغاء التمييز بين الإيجار التشغيلي والتمويلي ينطبقان على المستأجرين فقط. عقود الإيجار من الباطن هي الاستثناء الرئيسي، لأن عقد الإيجار من الباطن يُقيَّم مقابل أصل حق الاستخدام لا الأصل محل الاستخدام الأصلي.
اثنان. إعفاء عقود الإيجار قصيرة الأجل التي لا تتجاوز 12 شهرًا عند البدء دون خيار شراء، ويُختار حسب فئة الأصل. وإعفاء الأصول منخفضة القيمة عند حالتها الجديدة، ويُختار عقدًا بعقد. كلاهما اختيار، لذا سيسأل مدقق الحسابات عن الاختيار المتخذ، وعلى أي مستوى، وأين وُثِّق القرار.
نعم. تقرأ مراجعتنا المستقلة السجل واشتقاق المعدل والإفصاح مقابل معيار IFRS 16، وتُحدِّد البنود التي سيطلب المراجع دليلًا عليها. المجموعات التي تبنّت المعيار في 2019 ولم تعد إلى مجتمع العقود منذ ذلك الحين غالبًا ما تبدأ من هنا.
ينطبق معيار IFRS 16 على الفترات السنوية التي تبدأ في 1 يناير 2019 أو بعده، مع السماح بالتطبيق المبكر حيثما طُبِّق معيار IFRS 15 أيضًا. ينطبق على أي منشأة تُعِدّ تقاريرها وفق المعايير الدولية الكاملة، مُدرَجة أو غير مُدرَجة. المنشآت التي تُعِدّ تقاريرها وفق معايير محلية أو معيار IFRS للمنشآت الصغيرة والمتوسطة تتبع متطلبات مختلفة.
تتوقف المعالجة على ما إذا كان التعديل يزيد النطاق بسعر يتناسب مع السعر المستقل، وفي هذه الحالة يُعامَل كعقد إيجار منفصل. خلاف ذلك، يُعاد قياس الالتزام باستخدام معدل خصم منقّح، مع تحميل التسوية على أصل حق الاستخدام. إعادة تقييم الخيارات وتغيّرات المدفوعات المتغيرة يتبعان مسارًا مختلفًا مرة أخرى.
نعم. يقيّم المسار المستمر التعديلات وممارسة الخيارات وعقود الإيجار الجديدة أولًا بأول، ما يبقي السجل دقيقًا دون حاجة لتصحيح مكثّف في نهاية السنة. المجموعات التي تفتتح مواقع خلال السنة تفضّل هذا النهج عادة على تنظيف سنوي واحد.
نعم. تعمل Prima مع منشآت تُعِدّ تقاريرها وفق المعايير الدولية الكاملة عبر المملكة العربية السعودية والإمارات وباكستان وأيرلندا وألمانيا، ويمكنها دعم منشآت تُعِدّ تقاريرها في أسواق أخرى وفق المعايير الدولية الكاملة أيضًا.
هل أنت جاهز لتطوير عملك مع شركة برايما للاستشارات؟ قم بملء النموذج أدناه لمناقشة احتياجاتك مع خبرائنا واكتشف كيف يمكننا مساعدتك في تحقيق أهداف عملك.
