الخلاصة السريعة

تُدرج محاسبة عقود الإيجار وفق IFRS 16 كل عقد إيجار تقريباً في قائمة المركز المالي (الميزانية العمومية) للمستأجر، على هيئة أصل حق استخدام والتزام إيجار. حلّ المعيار محل معيار المحاسبة الدولي 17 (IAS 17) عام 2019 وأنهى التفرقة بين الإيجار التشغيلي والتمويلي لدى المستأجر. يتناول هذا الدليل معالجة المستأجر والمؤجر، وحساب التزام الإيجار، وقيود اليومية، وأثر المعيار في الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA) والنسب المالية، وإجراءات التدقيق، مع أمثلة رقمية لعقود إيجار في دول مجلس التعاون الخليجي.

محاسبة عقود الإيجار وفق IFRS 16 هي القاعدة التي نقلت عقود الإيجار التشغيلية من الإيضاحات إلى قائمة المركز المالي. منذ 1 يناير 2019، تثبت المنشأة المستأجرة أصل حق استخدام والتزام إيجار لكل عقد تقريباً، فتحوّل الإيجار الذي كان بنداً واحداً في قائمة الدخل إلى استهلاك ومصروف فوائد. وينطبق ذلك على عقد مكاتب في دبي، وعلى عقود الرافعات الشوكية في الرياض، وعلى أسطول مركبات في كراتشي.

كان للتغيير أثر ملموس في الأرقام. فعند بدء التطبيق ارتفعت أصول الشركات المتأثرة بنحو 5% والتزاماتها بنحو 9%. وتبدّلت نسب المديونية في لحظة التطبيق دون أن توقّع هذه الشركات اتفاقية قرض واحدة جديدة.

يهم المنشأة أن تعرف كيف يغيّر IFRS 16 أرقامها، وأي بنود تثير ملاحظات التدقيق.

ما هي محاسبة عقود الإيجار وفق IFRS 16؟

IFRS 16 هو المعيار المحاسبي الذي يُلزم المستأجرين بإدراج معظم عقود الإيجار في قائمة المركز المالي على هيئة أصل حق استخدام والتزام إيجار مقابل له، يُقاسان بالقيمة الحالية لدفعات الإيجار المستقبلية. بدأ سريان المعيار في 1 يناير 2019 وحلّ محل IAS 17.

قبل ذلك بقيت عقود الإيجار التشغيلية خارج قائمة المركز المالي. كان عقد إيجار مكتب لمدة 5 سنوات يُسجَّل إيجاراً يُصرف عند دفعه، ولا يراه قارئ القوائم المالية. ورأى مجلس معايير المحاسبة الدولية (IASB) أن هذا الإخفاء يحجب معلومات مهمة، فقد كان المستثمرون يقارنون بين شركتين بالتزامات فعلية واحدة، فيجدون مستويات دين متباينة تبايناً كبيراً لسبب واحد: إحداهما استأجرت والأخرى اقترضت لتشتري.

فألغى IFRS 16 هذه التفرقة لدى المستأجر. يوجد اليوم نموذج واحد: تثبت المنشأة الأصل والالتزام، ثم تحمّل الاستهلاك والفوائد على الربح أو الخسارة. هذه هي الفكرة كلها، وما عداها تفاصيل تنفيذ.

أهداف المعيار:

• إظهار التزامات الإيجار بوضوح في قائمة المركز المالي
• جعل الشركة المستأجرة قابلة للمقارنة مع الشركة التي تقترض وتشتري
• تزويد المقرضين والمستثمرين برقم الالتزام الفعلي بدلاً من تقدير في الإيضاحات
• إنهاء الاستفادة من الفرق بين الإيجار التشغيلي والتمويلي لدى المستأجرين

للحصول على إجابات سريعة موجهة إلى الفرق غير المالية، تغطي الأسئلة الشائعة حول عقود الإيجار وفق IFRS 16 الموضوع نفسه بأرقام أقل.

ما الذي يُعدّ عقد إيجار بموجب IFRS 16؟

يحتوي العقد على إيجار إذا منح المستأجر حق السيطرة على استخدام أصل محدد لفترة زمنية مقابل عوض. ويحسم ذلك اختباران: هل يوجد أصل محدد، وهل يملك المستأجر السيطرة على طريقة استخدامه.

هل يوجد أصل محدد؟

يجب أن يكون الأصل محدداً بنص العقد أو بحكم كونه الأصل الوحيد الذي يفي بالغرض. وإذا كان بوسع المورّد استبدال الأصل بآخر متى شاء وكان الاستبدال في مصلحته، فلا وجود لأصل محدد ولا وجود لإيجار.

هل يملك المستأجر السيطرة على طريقة استخدام الأصل؟

تعني السيطرة أمرين معاً: يحصل المستأجر على كل المنافع الاقتصادية تقريباً من استخدام الأصل، ويوجّه كيفية استخدامه والغرض منه طوال مدة العقد.

ولنأخذ مثالاً عملياً: توقّع منشأة عقداً لمدة 5 سنوات على الطابق العاشر من برج في دبي. الطابق محدد، وللمنشأة أن تقرر طريقة تشغيل المساحة، وهي صاحبة المنفعة منها. هذا إيجار. وفي المقابل، يوزّع مزود الاستضافة السحابية أحمال العمل على خوادم لا يراها العميل، فلا وجود لأصل محدد، وغالباً لا يوجد إيجار. الفاتورة الشهرية واحدة، والمعالجة المحاسبية مختلفة تماماً.

تقع المنطقة الرمادية في العقود التي تجمع أصلاً مع خدمة، وفي الأصول المشتركة، وفي حقوق الاستبدال الممنوحة للمورّد. تتطلب هذه الحالات تقديراً مهنياً، وهي أول ما يدقق فيه المدققون.

ما الذي يخرج عن نطاق IFRS 16؟

بعض العقود تشبه الإيجار وليست إيجاراً، وبعضها إيجار فعلاً لكن المعيار يحيله عمداً إلى معيار آخر.

تخرج خمس فئات عن نطاق محاسبة عقود الإيجار وفق IFRS 16 بالكامل:

• عقود إيجار الأصول غير الملموسة، وتخضع لمعيار المحاسبة الدولي 38 (IAS 38)
• الأصول البيولوجية، وينظمها معيار المحاسبة الدولي 41 (IAS 41)
• ترتيبات امتياز الخدمات الواقعة ضمن التفسير IFRIC 12
• تراخيص الملكية الفكرية التي يمنحها المؤجر، ويعالجها المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 15 (IFRS 15)
• حقوق التنقيب عن النفط والغاز والمعادن وسائر الموارد غير المتجددة أو استخدامها، وتطبَّق عليها الإرشادات الخاصة بالقطاع ولا يُطرح فيها سؤال الإيجار أساساً

المشكلة الأصعب هي عقد الخدمات الذي يبدو إيجاراً. اتفاق الشحن الذي يختار فيه الناقل الشاحنة ويخطط المسار هو عقد خدمة، وكذلك اتفاق الاستضافة الذي لا يعرف فيه العميل أي جهاز نفّذ مهامه.

وتزداد الصعوبة في العقود المجمّعة. مساحة المكاتب التي تأتي مع خدمات النظافة والصيانة تضم مكوّن إيجار ومكوّن خدمة، ويوزَّع المقابل بينهما بحسب سعر البيع المستقل لكل مكوّن. ويجيز IFRS 16 تخطي هذا الفصل ومعاملة الدفعة كلها إيجاراً. هذه الوسيلة مريحة، لكنها تضخّم أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار معاً، فينعكس ذلك مباشرة على نسبتي الدين إلى حقوق الملكية والدين إلى الأصول.

توصي شركة Prima Consulting بفصل المكوّنات متى كان المورّد يسعّر الخدمة في بند مستقل بالفاتورة، لأن البيانات متاحة أمام المنشأة. ولا تلجأ المنشأة إلى الوسيلة المبسّطة إلا حين يكون عنصر الخدمة هامشياً، كالصيانة المضمّنة في أسطول مركبات صغير. وإذا تضمنت هذه الصفقات المجمّعة جانب الإيراد أيضاً، فإن سيناريوهات الإيراد وفق IFRS 15 تتناول التقدير المهني المقابل.

وإذا تعذّر الحسم في كون العقد إيجاراً من الأساس، فيستحسن توثيق هذا التردد كتابةً، لأن المدقق سيصل إلى نقطة الخلاف نفسها بعد ستة أشهر ويسأل عن الخلاصة التي انتهت إليها المنشأة.

ما الفرق بين IFRS 16 ومعيار المحاسبة الدولي 17؟

كان المستأجرون وفق IAS 17 يصنّفون كل عقد إيجار في أحد خيارين. بقيت عقود الإيجار التشغيلية خارج قائمة المركز المالي، وسُجّلت في قائمة الدخل إيجاراً بطريقة القسط الثابت، أما عقود الإيجار التمويلية فأُدرجت في قائمة المركز المالي. نموذجان، وحافز قوي لهيكلة الصفقات بحيث تقع في الخيار الذي يبقى خارج القائمة.

ألغى IFRS 16 هذا الخيار لدى المستأجرين. ويقارن الجدول التالي بين الوضعين قبل المعيار وبعده:

وجدت دراسة صدرت عام 2025 على شركات تعدين مدرجة أن تطبيق IFRS 16 أحدث تغييراً جوهرياً في نسبتي الدين إلى حقوق الملكية والدين إلى الأصول، في حين لم يتغير العائد على الأصول تقريباً. تغيّرت إذن صورة الدين، وبقيت صورة الربحية على حالها في الغالب.

المراجع المحاسبية التي حلّ محلها IFRS 16

ألغى IFRS 16 كذلك التفسير IFRIC 4 بشأن ما إذا كان الترتيب يتضمن إيجاراً، والتفسير SIC-15 عن حوافز الإيجار التشغيلي، والتفسير SIC-27 عن المعاملات التي تتخذ الشكل القانوني للإيجار. أربعة مراجع محاسبية حلّ محلها نموذج واحد.

ويفسّر حجم ما كان مخفياً هذا الإلغاء. فوفق IAS 17، صُنّف نحو 85% من عقود الإيجار تشغيلية وبقي خارج قائمة المركز المالي. أي أن أغلب ما تبرمه الشركات من عقود إيجار كان مدفوناً في إيضاح يتخطاه معظم القراء.

تستحق هياكل SIC-27 أن تُذكر، لأن الدافع وراءها لم يختفِ، فقد انتقل إلى تقديرات مدة الإيجار ومعدلات الخصم. ولمعرفة ما يعمل عليه المجلس حالياً في مختلف المعايير، راجعوا ملخصنا عن مستجدات مجلس معايير المحاسبة الدولية لعام 2026.

كيف يحاسب المستأجرون عن عقود الإيجار وفق IFRS 16؟

في تاريخ بدء العقد، يسجّل المستأجر التزام إيجار بالقيمة الحالية لدفعات الإيجار غير المسددة، وأصل حق استخدام بالمبلغ نفسه مضافاً إليه بعض البنود الأخرى. وبعد ذلك تتراكم الفوائد على الالتزام ويتناقص مع كل دفعة، ويُستهلك الأصل.

الخطوة 1: قياس التزام الإيجار

الالتزام هو القيمة الحالية لما تعهدت المنشأة بدفعه. ويشمل الدفعات الثابتة، والدفعات المتغيرة المرتبطة بمؤشر، وضمانات القيمة المتبقية، وسعر خيار الشراء إذا كانت ممارسته مؤكدة إلى حد معقول، وأي غرامات إنهاء مضمّنة في مدة العقد.

الخطوة 2: اختيار معدل الخصم

يُستخدم معدل الفائدة الضمني في عقد الإيجار إذا أمكن تحديده. وفي أغلب الحالات يتعذر ذلك، فتلجأ المنشأة إلى معدل الاقتراض الإضافي، وهو المعدل الذي تدفعه لاقتراض الأموال اللازمة لشراء أصل مماثل في البيئة الاقتصادية نفسها ولمدة مماثلة. يحدد هذا الرقم الواحد قيمة الالتزام كاملة، وهو الافتراض الأكثر مساءلة من المدققين.

الخطوة 3: بناء أصل حق الاستخدام

يبدأ أصل حق الاستخدام بقيمة الالتزام، مضافاً إليها الدفعات المقدمة، والتكاليف المباشرة الأولية، وتقدير تكلفة الإزالة وإعادة الأصل إلى حالته الأصلية عند انتهاء المدة. ثم يُستهلك بطريقة القسط الثابت على مدة الإيجار أو العمر الإنتاجي للأصل، أيهما أقصر.

مثال تطبيقي: إيجار مكتب في دبي

لنأخذ حالة واقعية: إيجار سنوي قدره 500,000 درهم إماراتي، ومدة 5 سنوات، ومعدل اقتراض إضافي 6%، ورسوم قانونية قدرها 25,000 درهم إماراتي، ووديعة ضمان قدرها 100,000 درهم إماراتي.

تبلغ القيمة الحالية لدفعة سنوية قدرها 500,000 درهم إماراتي لمدة 5 سنوات بمعدل 6% ما مقداره 2,106,178 درهماً إماراتياً. وعليه:

• التزام الإيجار = 2,106,178 درهماً إماراتياً
• أصل حق الاستخدام = 2,106,178 + 25,000 + 100,000 = 2,231,178 درهماً إماراتياً

القيد الأولي:

من ح/ أصل حق الاستخدام 2,231,178
إلى ح/ التزام الإيجار 2,106,178
إلى ح/ النقدية (الرسوم القانونية) 25,000
إلى ح/ النقدية (الوديعة) 100,000

الدفعة السنوية الأولى، موزعة بين الفوائد وأصل الالتزام:

من ح/ التزام الإيجار 373,629
من ح/ مصروف الفوائد 126,371
إلى ح/ النقدية 500,000

يساوي مصروف الفوائد الالتزام الافتتاحي مضروباً في 6%. ويجري الاستهلاك بصورة منفصلة بواقع 37,186 درهماً إماراتياً شهرياً على مدى 60 شهراً. ولاحظوا الشكل: تحمل السنوات الأولى فوائد أكثر، فيرتفع إجمالي المصروف فيها مقارنة بالإيجار الثابت وفق النموذج القديم. هذا التحميل الأعلى في البداية هو أكثر ما يُساء فهمه في محاسبة عقود الإيجار وفق IFRS 16، وفيه تقع الفرق المالية في الخطأ في السنة الأولى.

لجدول الإطفاء الكامل بتفصيل كل فترة، تعرض قائمة التحقق من IFRS 16 في 10 نقاط خطوات الحساب بالترتيب.

مثالان إضافيان: قطاع التجزئة وقطاع الطيران

يفترض مثال دبي دفعات تُسدد في نهاية كل فترة. وعند تغيير القطاع وتوقيت الدفع، تتغير الأرقام بما يكفي لعرضها.

متجر تجزئة لمدة 10 سنوات. إيجار سنوي قدره 100,000 يُدفع في نهاية كل سنة، ومعدل اقتراض إضافي 5%. تبلغ القيمة الحالية 772,173، وهي الالتزام الافتتاحي وأصل حق الاستخدام الافتتاحي في آن واحد. يبلغ الاستهلاك 77,217 سنوياً. وتبلغ فوائد السنة الأولى 38,609، فيصل إجمالي المصروف إلى 115,826 مقابل دفعة نقدية قدرها 100,000. وفي السنة العاشرة ينخفض الالتزام في بداية الفترة إلى 95,238، وتهبط الفوائد إلى 4,762، وينخفض إجمالي المصروف إلى 81,979. المتجر نفسه والإيجار نفسه، ومنحنى المصروف ينحدر بنحو 30%.

طائرة لمدة 12 سنة بدفعات مقدمة. دفعات سنوية قدرها 5,000,000 تُسدد في بداية كل سنة، ومعدل ضمني 4%. ولما كانت الدفعة الأولى تُسدد في اليوم الأول، فإن العقد من نوع الدفعات المقدمة (Annuity Due). يبلغ الالتزام الافتتاحي 48,802,385، يُسدَّد منه 5,000,000 فوراً، ويتبقى 43,802,385 تتراكم عليه الفوائد. تبلغ فوائد السنة الأولى 1,752,095، ويبلغ الاستهلاك 4,066,865.

وهنا الفخ: إذا نمذجت المنشأة هذا الإيجار على أن الدفعات تصل في نهاية السنة، حصلت على 46,925,370، فينخفض أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار بنحو 4% عن قيمتهما الصحيحة. وعلى أسطول من 20 طائرة، يصبح هذا الفارق مبلغاً كبيراً وخطأً حقيقياً في الإفصاح.

تتسع جداول البيانات لعشرة عقود. أما عند 200 عقد، فتختفي أخطاء توقيت الدفع عن الأنظار، وعندها تلتفت معظم الفرق إلى أتمتة حسابات IFRS 16.

تحسينات المأجور والإيجار المؤجل وتكاليف الإزالة

ثلاثة بنود تقع بجوار أصل حق الاستخدام، ويُخلط بينها وبينه أكثر مما يُخلط في أي جزء آخر من المعيار.

تبقى تحسينات المأجور منفصلة. التجهيزات والحواجز والكابلات التي تنفذها المنشأة أصول مملوكة لها وفق معيار المحاسبة الدولي 16 (IAS 16)، وتُستهلك على مدة الإيجار أو عمرها الإنتاجي، أيهما أقصر. فإذا أنفقت المنشأة مليوني درهم إماراتي على تجهيز طابق بعقد مدته 5 سنوات، استهلكت المبلغ على 5 سنوات، وليس على 15 سنة قد تدومها التجهيزات فعلياً، إلا إذا كان تجديد العقد مؤكداً إلى حد معقول. وهذا يعيدنا إلى تقدير مدة الإيجار، ويوضح سبب تأثير هذا التقدير الواحد في أرقام أكثر مما يتوقعه الناس.

اختفى الإيجار المؤجل لدى المستأجرين. كان موجوداً لأن IAS 17 وزّع الإيجار غير المنتظم بطريقة القسط الثابت وأبقى الفرق في قائمة المركز المالي. وبعد اعتماد نموذج واحد والتزام بالتكلفة المطفأة، لم يبقَ ما يُؤجَّل. وتخفض فترات الإيجار المجانية اليوم الدفعات المخصومة مباشرة.

تدخل تكاليف الإزالة وإعادة الأصل إلى حالته ضمن أصل حق الاستخدام. تُقدَّر تكلفة الفك وإعادة التأهيل عند بدء العقد وتُضاف إلى الأصل، ويُسجَّل المخصص المقابل وفق معيار المحاسبة الدولي 37 (IAS 37). ثم يُراجع التقدير عند تغيّره، وهو يتغير عادةً في مساحات المكاتب بدول مجلس التعاون الخليجي.

وثمة أمر آخر يغفله كثيرون: أصول حق الاستخدام تدخل في نطاق معيار المحاسبة الدولي 36 (IAS 36). فالمتجر الذي توقفت المنشأة عن التشغيل فيه يظل أصله بحاجة إلى اختبار، ويشرح دليلنا عن اختبار انخفاض القيمة وفق IAS 36 كيفية إجراء هذا التقييم.

كيف يحاسب المؤجرون عن عقود الإيجار وفق IFRS 16؟

تغيّرت محاسبة المؤجر تغيراً طفيفاً. من يؤجّر أصلاً يواصل تصنيف كل عقد إما إيجاراً تمويلياً أو إيجاراً تشغيلياً، تماماً كما في IAS 17، بحسب ما إذا كان ينقل إلى المستأجر كل مخاطر الملكية ومنافعها تقريباً.

عقود الإيجار التمويلية

ينقل المؤجر المخاطر والمنافع، فيستبعد الأصل من دفاتره ويثبت بدلاً منه صافي استثمار في عقد الإيجار. ويُسجَّل دخل الفوائد على مدة العقد بطريقة الفائدة الفعلية. وتشير إلى الإيجار التمويلي أمور منها انتقال الملكية في نهاية المدة، أو وجود خيار شراء بسعر مغرٍ، أو مدة إيجار تغطي معظم عمر الأصل.

عقود الإيجار التشغيلية

يحتفظ المؤجر بالمخاطر، فيُبقي الأصل في قائمة مركزه المالي ويواصل استهلاكه ويثبت دخل الإيجار بطريقة القسط الثابت. والتغيير الفعلي الوحيد عن IAS 17 هو زيادة الإفصاحات، ليتمكن المستخدمون من رؤية انكشاف المؤجر على الإيجار.

التأجير من الباطن: المنشأة مستأجرة ومؤجرة في آن واحد

عندما تؤجّر المنشأة جزءاً من طابقها من الباطن، تطبّق نموذجين لمحاسبة الإيجار معاً. يبقى عقد الإيجار الرئيسي في دفاترها بصفتها مستأجرة، ويخضع عقد التأجير من الباطن لمعالجة المؤجر.

وقاعدة التصنيف تفاجئ كثيرين. يُقيَّم عقد التأجير من الباطن مقابل أصل حق الاستخدام الناشئ عن العقد الرئيسي، لا مقابل المبنى نفسه. ولذلك قد يكون التأجير من الباطن إيجاراً تمويلياً حتى لو لم تملك المنشأة متراً واحداً من العقار. فإذا نقلت إلى المستأجر من الباطن كل منفعة أصل حق الاستخدام تقريباً لمعظم المدة المتبقية، فهو إيجار تمويلي.

ولهذا أثر يستحق التوقف عنده: تستبعد المنشأة بصفتها مؤجراً وسيطاً أصل حق الاستخدام، وتثبت صافي استثمار في التأجير من الباطن، وتُبقي التزام الإيجار الرئيسي في قائمة مركزها المالي. أي أن العرض إجمالي وليس بالصافي.

ويوجد استثناء واحد: إذا كان العقد الرئيسي إيجاراً قصير الأجل طبّقت عليه المنشأة إعفاء الإثبات، يصبح التأجير من الباطن إيجاراً تشغيلياً بحكم الأصل، إذ لا يوجد أصل حق استخدام لينتقل.

ويهم هذا الأمر في دول مجلس التعاون الخليجي أكثر مما تعرضه الكتب الدراسية، فالشركات القابضة تبرم عادةً عقد إيجار رئيسياً واحداً وتعيد تحميل الطوابق على الشركات التابعة. وتُستبعد عقود التأجير من الباطن بين شركات المجموعة عند التوحيد، ولا تُستبعد من القوائم المالية النظامية المنفصلة التي تقدمها كل منشأة إلى جهتها التنظيمية، وهنا تقع المفاجأة عادةً. وتغطي خدمات الاستشارات في IFRS 16 التي تقدمها شركة Prima Consulting هذا النوع من مراجعات هياكل المجموعات.

البيع وإعادة الاستئجار وفق IFRS 16

عند بيع مقر رئيسي وإعادة استئجاره لمدة 15 سنة، يدخل النقد ويخرج المبنى من دفاتر المنشأة، وتتحدد المعالجة المحاسبية بالخطوات التالية.

يبدأ التقييم باختبار وقوع بيع فعلي بتطبيق قواعد انتقال السيطرة في IFRS 15. فإذا انتقلت السيطرة، تستبعد المنشأة المبنى وتثبت أصل حق استخدام يقاس بنسبة من القيمة الدفترية السابقة تتعلق بالحقوق التي احتفظت بها. ولا يُسجَّل الربح أو الخسارة إلا على الجزء المنقول إلى المشتري.

وهذا الجزء الأخير يخيّب آمال المديرين الماليين. فعند بيع مبنى قيمته الدفترية 40 مليوناً بسعر 60 مليوناً وإعادة استئجار حقوق تعادل ثلثيه، لا تسجّل المنشأة ربحاً قدره 20 مليوناً. تسجّل حصة منه تطابق الحقوق التي تنازلت عنها فعلاً.

وإذا لم تنتقل السيطرة، وأكثر الأسباب شيوعاً خيارات إعادة الشراء، فلا يوجد بيع. تحتفظ المنشأة بالأصل وتثبت المتحصلات التزاماً مالياً وفق المعيار الدولي لإعداد التقارير المالية 9 (IFRS 9)، وتتصرف العملية كأنها اقتراض مضمون. وهي في الواقع التجاري كذلك.

وشدّد التعديل الصادر عام 2022 بشأن الدفعات المتغيرة في إعادة الاستئجار هذه القاعدة ابتداءً من 2024. يقيس البائع المستأجر التزام إعادة الاستئجار بحيث لا يُثبت ربحاً على الحقوق المحتفظ بها، وتدخل الدفعات المتغيرة في هذا القياس بدلاً من تحميلها مصروفاً عند نشوئها. وتعرض مذكرتنا عن أساسيات الاعتراف بالإيراد وفق IFRS 15 اختبار السيطرة الذي يقوم عليه التقييم كله.

وينبغي إجراء اختبار البيع قبل التوقيع لا بعده، لأن الشروط التجارية هي التي تحدد النتيجة، وتكون قد استقرت بحلول تاريخ الإغلاق.

ما الإعفاءات المتاحة في IFRS 16؟

يجوز للمستأجرين عدم تطبيق المعالجة داخل قائمة المركز المالي على نوعين من العقود: عقود الإيجار قصيرة الأجل، وعقود إيجار الأصول منخفضة القيمة. والإعفاءان اختياريان وتختارهما المنشأة.

عقود الإيجار قصيرة الأجل هي التي لا تتجاوز مدتها 12 شهراً ولا تتضمن خيار شراء. تُحسب المدة من تاريخ البدء، وتُهمل التمديدات التي لم تلتزم بها المنشأة، وتُحمَّل الدفعات مصروفاً بطريقة القسط الثابت. ومن ذلك مثلاً استئجار معدات لمدة 11 شهراً بعقد متجدد في الرياض دون خيار شراء.

عقود إيجار الأصول منخفضة القيمة تشمل الأصول التي لا تتجاوز قيمتها نحو 5,000 دولار أمريكي عند شرائها جديدة، كأجهزة الحاسوب المحمول والهواتف وأثاث المكاتب الصغير. ولا تدخل فيها السيارات والشاحنات والآلات مهما بدا قسطها الشهري زهيداً، لأن القيمة تقاس على الأصل الجديد لا على الدفعة.

تختار معظم الفرق الإعفاءين معاً. فتتبع جدول أصل حق استخدام كاملاً لمجموعة من الأجهزة اللوحية لا يستحق الجهد، والمعيار يدرك ذلك.

كيف يؤثر IFRS 16 في قائمة المركز المالي وEBITDA والنسب الرئيسية؟

يرفع IFRS 16 الأصول والالتزامات المعلنة، ويزيد EBITDA، ويحمّل السنوات الأولى مصروفاً إجمالياً أعلى. ويبقى النقد كما هو، لكن تتغير تقريباً كل نسبة تُبنى على هذه الأرقام، ولذلك اضطر المقرضون والمحللون إلى إعادة تعلّم قراءة الشركات كثيفة الإيجار.

قائمة المركز المالي

تظهر أصول حق الاستخدام ضمن العقارات والآلات والمعدات، وينقسم التزام الإيجار إلى متداول وغير متداول. ترتفع إجمالي الأصول لدى معظم الشركات بين 3% و8%، لكن الارتفاع أكبر بكثير في قطاعات التجزئة وشركات الطيران والمطاعم، لأن نموذج عملها قائم على المساحات المستأجرة.

EBITDA وقائمة الدخل

هذا هو الأثر الذي يقلل الناس من شأنه. كان إيجار عقود الإيجار التشغيلية القديمة يقع فوق خط EBITDA. أما وفق IFRS 16 فينقسم هذا الإيجار إلى استهلاك وفوائد، وكلاهما يقع تحت هذا الخط. فيقفز EBITDA دون أن يتحسن شيء في الأعمال. ويُعد البحث عن أثر IFRS 16 على EBITDA من أكثر الأسئلة تكراراً حول هذا المعيار لهذا السبب بالتحديد. وإذا كانت المنشأة ترفع تقارير إلى المقرضين وفق تعهد مالي قائم على EBITDA، فالقفزة مهمة. ونشرح الآليات بالتفصيل في دليلنا عن أثر IFRS 16 على مؤشرات الأداء الرئيسية للأعمال.

أما الربح التشغيلي فيميل إلى الانخفاض في السنوات الأولى بسبب التحميل الأعلى في البداية، ثم يتعافى لاحقاً. ويبقى إجمالي المصروف على مدى العقد كله مقارباً لما كان عليه من قبل. الذي يتحرك هو التوقيت.

التدفقات النقدية

إجمالي النقد الخارج متطابق. الذي يتغير هو موضعه. ينتقل أصل كل دفعة من الأنشطة التشغيلية إلى الأنشطة التمويلية، وتبقى الفوائد عادةً في الأنشطة التشغيلية. فيبدو التدفق النقدي التشغيلي أقوى بمجرد إعادة التصنيف، وهذا يجمّل أي مقياس للتدفق النقدي التشغيلي إلى الدين ما لم تجرِ المنشأة تسوية له.

ما الذي يفحصه المدققون في محاسبة عقود الإيجار وفق IFRS 16؟

يركّز المدققون على الافتراضات الأكثر تأثيراً في الأرقام: معدل الخصم، ومدة الإيجار، وما إذا كانت عقود الإيجار المضمّنة داخل عقود الخدمات قد رُصدت أصلاً. وأي خطأ في هذه الافتراضات الثلاثة يجعل الالتزام كله خاطئاً.

وتتجمع ملاحظات التدقيق المتكررة التي رصدتها شركة Prima Consulting في تعاقداتها المهنية بدول مجلس التعاون الخليجي في عدة مواضع:

1. معدل خصم يتعذر الدفاع عنه. معدل واحد للمجموعة يُطبَّق على كل العقود دون بناء من أساس خالٍ من المخاطر، ودون هامش ائتماني، ودون تعديل لأجل العقد. يطلب المدققون مستندات الاحتساب، لا الرقم النهائي وحده.
2. مدة إيجار تتجاهل واقع التجديد. إذا أنفقت المنشأة مبالغ كبيرة على التجهيزات أو كان الموقع استراتيجياً، فعبارة «مؤكد إلى حد معقول» تنطبق على الأرجح، وإسقاط فترة الخيار يقلل الالتزام.
3. عقود إيجار مضمّنة لم تُرصد أصلاً. عقد الخدمات اللوجستية أو التقنية الذي يمنح المنشأة أصلاً محدداً تسيطر عليه هو إيجار، حتى لو لم ترد كلمة الإيجار في العقد.
4. تعديلات تُعالج كأن شيئاً لم يحدث. تستوجب إعادة التفاوض على الإيجار وتغيير النطاق إعادة قياس، وتتعثر في آلية ذلك فرق كثيرة. ويعرض دليلنا عن محاسبة تعديلات عقود الإيجار وفق IFRS 16 متى تُعاد القياس ومتى يُعامل التغيير عقد إيجار منفصلاً.

ويمثل الإفصاح الموضع الضعيف الآخر. ففي السنوات الأولى من تطبيق المعيار، التزمت المنشآت بنحو 58% فقط من متطلبات الإفصاح. وأكثر البنود نقصاً هي تحليل استحقاق التزامات الإيجار وتوزيع أصول حق الاستخدام حسب الفئة.

إجراءات التدقيق التي ينفذها المدقق فعلياً

معرفة ما يُختبر أنفع من معرفة ما يُنتقد. وتتبع إجراءات التدقيق على IFRS 16 تسلسلاً متوقعاً إلى حد كبير، ويمكن للمنشأة تنفيذ معظمها بنفسها قبل بدء العمل الميداني.

تأتي الشمولية أولاً. يطابق فريق التدقيق سجل عقود الإيجار مع دفتر مصروف الإيجار وسجل العقارات وملف مدفوعات الموردين، ثم يسحب عيّنة من عقود الخدمات بحثاً عن عقود إيجار مضمّنة لم يشر إليها أحد. وإذا تكررت فاتورة مورّد شهرياً بمبلغ ثابت، فمن المتوقع أن تُسحب للفحص.

ثم الدقة. يعيد الفريق احتساب القيمة الحالية لعيّنة من العقود، ويطابق جدول الدفعات والتواريخ مع العقد الموقّع، ويعيد بناء معدل الخصم من مكوّناته. ولن يصمد أمام هذه الخطوة معدل وصل بالبريد الإلكتروني من الخزينة دون بناء تفصيلي.

ثم اختبار التقديرات. تُراجع مدد الإيجار مقابل الإنفاق على التجهيزات وسجل التجديد وخطط مجلس الإدارة. وتُتبع التعديلات التي جرت خلال السنة إلى قيود إعادة القياس. وتُفحص حالات الإنهاء بحثاً عن الربح أو الخسارة عند الاستبعاد.

وأخيراً العرض: تحليل الاستحقاق، وتوزيع أصول حق الاستخدام حسب الفئة، وحركة الرصيدين بما يتطابق مع دفتر الأستاذ العام.

وتواجه المجموعات العابرة للحدود صعوبات في إعداد التقارير المزدوجة، لأن الاختبار الأمريكي مختلف. وتعرض مقارنتنا بين IFRS 16 ومبادئ المحاسبة الأمريكية (US GAAP) في عقود الإيجار هذه الفروق. وإذا سحبت المنشأة هذه العيّنة بنفسها في أكتوبر، أصلحت ما تجده بهدوء قبل وصول المدقق.

خيارا الانتقال إلى IFRS 16: الأثر الرجعي الكامل أم المعدّل

أتاح IFRS 16 مسارين عند التطبيق، ولا يزال الاختيار يظهر في أرقام المقارنة حتى اليوم. يعيد الأثر الرجعي الكامل عرض كل فترة سابقة كأن المعيار طُبّق دائماً. أما الأثر الرجعي المعدّل فيطبّق المعيار اعتباراً من 1 يناير 2019 دون إعادة عرض، مستعيناً بوسائل عملية مبسّطة لتقليص العمل.

سلكت معظم الشركات المسار المعدّل. فهو أرخص وأسرع، والوسائل المبسّطة (معدل خصم واحد لمحفظة عقود متشابهة، والاستعانة بالنظرة اللاحقة في تقدير مدد الإيجار، وتخطي إعادة تقييم كون العقد إيجاراً أم خدمة) تزيل جزءاً كبيراً من العناء. والمقابل ضعف المقارنة من سنة إلى أخرى، وتُفصح عنه المنشأة. وكان الأثر الرجعي الكامل أنظف في العرض لمن توفرت لديه بيانات غنية وكانت المقارنة مهمة لمستثمريه. ولم يختره تقريباً أحد.

تطبيق IFRS 16 دون الأخطاء المعتادة

يفشل التطبيق بسبب البيانات. فالفرق تفهم المحاسبة جيداً، لكنها تكتشف في منتصف الطريق أن أحداً لا يملك جرداً نظيفاً وكاملاً لعقود الإيجار. ويبدأ العمل من هنا.

تسلسل يثبت جدواه:

1. حصر كل عقد إيجار وكل ترتيب شبيه به، بما في ذلك عقود الإيجار المضمّنة في عقود الخدمات
2. إخضاع كل عقد لاختباري الأصل المحدد والسيطرة لتأكيد دخوله في النطاق
3. استخراج الشروط التي تحرك الأرقام: الدفعات والتواريخ والخيارات ومدخلات معدل الخصم
4. اختيار أسلوب الحساب، جداول بيانات أو برنامج، والتحقق منه على عدد قليل من العقود قبل التوسع
5. توثيق السياسة والتقديرات المهنية، ووضع عملية للعقود الجديدة كي لا تتحول السنة الثانية إلى سباق طوارئ آخر

النقطة الأخيرة هي التي يتخطاها كثيرون. يستمر العمل بـ IFRS 16 بعد التطبيق الأول: كل عقد جديد وكل تعديل وكل تجديد يغذّي النموذج، ولذلك يحتاج المعيار إلى مالك مسؤول وعملية قابلة للتكرار، ولا يكفيه سباق عند إقفال السنة. وللشركات التي تفضّل تسليم الجانب الحسابي إلى متخصص، تغطي خدمة محاسبة عقود الإيجار وفق IFRS 16 لدى Prima Consulting المراحل من تحديد النطاق حتى دعم التدقيق.

المراجعة اللاحقة للتطبيق: المجلس يراجع IFRS 16 حالياً

المعايير لا تبقى جامدة. في يونيو 2025 بدأ المجلس مراجعته اللاحقة للتطبيق لـ IFRS 16، وسأل معدّي القوائم والمدققين والمستثمرين عما نجح وما لم ينجح منذ عام 2019.

المواضيع قيد الفحص هي نفسها التي يعود إليها هذا الدليل مراراً: مدة الإيجار وكيفية تقدير الشركات لخيارات التجديد، ومعدلات الخصم عند غياب المعدل الضمني، والدفعات المتغيرة التي تقع خارج الالتزام، وحجم الإفصاح الذي يصفه المعدّون بالثقيل ويصفه المستثمرون بالضعيف، وفي ذلك دلالة على مدى التباعد بين الفريقين.

وثمة تنبيه بشأن التوقيت: استغرقت مراجعة IFRS 15 سنوات للانتقال من الأسئلة إلى التعديلات، ولذلك لن يغيّر شيء هنا إقفال ديسمبر القادم ولا الذي يليه. ومن ينصح بتجميد مشروع المعالجة إلى أن يصدر المجلس تقريره فإنما يمنح المنشأة سبباً لعدم فعل شيء.

لذلك ينبغي إصلاح ملف معدل الخصم الآن، وتنفيذ مسح العقود المضمّنة الآن. وإذا صدر تعديل في 2028 يخفف أحد المتطلبات، فلن تخسر المنشأة شيئاً، لأن التوثيق الذي يطلبه المدقق اليوم هو نفسه الذي سيطلبه أي معيار معدّل غداً. وللاطلاع على الصورة الأوسع لما يتغير في المعايير هذا العام، راجعوا ملخصنا عن تغييرات IFRS في تحديث 2026.

الأسئلة الشائعة حول محاسبة عقود الإيجار وفق IFRS 16

هل ينطبق IFRS 16 على جميع عقود الإيجار؟

يسري IFRS 16 على معظم عقود الإيجار. يدرج المستأجر كل عقد إيجار في قائمة المركز المالي باستثناء إعفاءين اختياريين: عقود الإيجار قصيرة الأجل التي لا تتجاوز 12 شهراً دون خيار شراء، وعقود إيجار الأصول منخفضة القيمة التي تبلغ نحو 5,000 دولار أمريكي أو أقل عند شرائها جديدة. وما عدا ذلك يحصل على أصل حق استخدام والتزام إيجار.

كيف يؤثر IFRS 16 في EBITDA؟

يرتفع EBITDA بتطبيق IFRS 16. فوفق القواعد القديمة، كان إيجار عقود الإيجار التشغيلية يُحسب مصروفاً فوق EBITDA. ويستبدل IFRS 16 بهذا الإيجار الاستهلاك والفوائد، وكلاهما يقع تحت EBITDA. فيرتفع دون أي تغيير في الأعمال الفعلية، وهذا مهم إذا كانت المنشأة ترفع تقارير وفق تعهد مالي قائم على EBITDA في اتفاقية قرض.

ما معدل الخصم المستخدم في IFRS 16؟

يُستخدم في IFRS 16 معدل الفائدة الضمني في عقد الإيجار إذا أمكن تحديده. وفي أغلب الأحيان لا يمكن تحديده، فيُستخدم معدل الاقتراض الإضافي، أي ما ستدفعه المنشأة لاقتراض أموال لشراء أصل مماثل، ولمدة مماثلة، وفي البيئة الاقتصادية نفسها. وفي دول مجلس التعاون الخليجي يعني ذلك عادةً البناء على سعر الفائدة بين البنوك السعودي (سايبور SAIBOR) أو الإماراتي (إيبور EIBOR) مضافاً إليه هامش ائتماني.

متى أصبح IFRS 16 إلزامياً في الإمارات والسعودية؟

أصبح IFRS 16 إلزامياً في 1 يناير 2019، وهو تاريخ السريان العالمي نفسه. تطبقه الشركات الإماراتية العاملة في البر الرئيسي التي تعد قوائمها المالية وفق IFRS، وتلتزم به الشركات المدرجة في السوق المالية السعودية (تداول) بموجب إرشادات الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين (SOCPA). وقد تخضع المنشآت العاملة في المناطق الحرة لإطار مختلف، فيتعين التحقق من الأساس التنظيمي الخاص بالمنشأة قبل افتراض انطباق المعيار.

ما الفرق بين المؤجر والمستأجر في IFRS 16؟

يتبع المستأجرون في IFRS 16 نموذجاً واحداً داخل قائمة المركز المالي لكل عقد إيجار تقريباً. أما المؤجرون فاحتفظوا بالتقسيم القديم: تصنيف كل عقد إيجار تمويلياً أو تشغيلياً بحسب من يحتفظ بمخاطر الملكية ومنافعها. وعليه أعاد المعيار تشكيل محاسبة المستأجر أكثر بكثير من محاسبة المؤجر.

الخلاصة: موقع منشأتكم من محاسبة عقود الإيجار وفق IFRS 16

يمكن تعلّم آليات المعيار في يوم واحد: احتساب القيمة الحالية للدفعات، وتسجيل الأصل والالتزام، وتشغيل الاستهلاك والفوائد، وملاحظة التحميل الأعلى في السنة الأولى. أما ما يحدد صمود الأرقام أمام التدقيق فهو طبقة التقدير المهني التي تقوم تحتها: معدل خصم يمكن الدفاع عنه، ومدة إيجار يمكن تبريرها، وعقود إيجار مضمّنة لم تفُت المنشأة.

فإذا بدا أحد هذه الثلاثة هشاً في دفاتر منشأتكم الحالية، فمن هنا يبدأ الفحص، قبل إقفال السنة لا أثناءه. وينفّذ فريق Prima Consulting أعمال تحديد نطاق IFRS 16 وحسابه والدفاع عنه أمام التدقيق في السعودية والإمارات وباكستان وأوروبا. أرسلوا إلينا العقد الذي يسبب لكم صعوبة، وسنخبركم كيف ينبغي أن يُسجَّل.